Comunidad de propietarios: quién es quién

A la hora de encontrarse en la situación de desempeñar algún cargo en la comunidad de propietarios y con el fin de realizar las tareas sin dificultad, es muy importante conocer tanto las funciones como los límites del puesto. 

Asimismo, en el caso de no tener ningún cargo, también es importante conocer las atribuciones de la junta de propietarios para evitar cualquier abuso de derechos.

EL PODER DE LA JUNTA

La junta de propietarios es el órgano de gestión y representación en el que participan todos los propietarios. En ella se toman decisiones sobre todos los asuntos que afectan a la comunidad, como el presupuesto de gastos e ingresos, la realización de obras, el nombramiento y cese de cargos, las normas de régimen interno, entre otros.

La junta debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y siempre que sea convocada por el presidente. También puede ser convocada por la cuarta parte de los copropietarios o por un número de propietarios que represente al menos el 25% de las cuotas de participación.

Los acuerdos de la junta deben quedar plasmados en actas firmadas por el presidente y el secretario. Estas actas, que deben contener ciertos datos obligatorios, se recogen en un libro de actas que es registrado por el Registrador de la Propiedad.

EL PRESIDENTE GESTIONA, PERO NO DECIDE 

El presidente se elige entre los propietarios, y en caso de no haber voluntarios, puede designarse por sorteo o por turno. Es obligatorio aceptar el cargo, aunque en circunstancias excepcionales se puede solicitar el relevo ante un juez. El cargo se ejerce de manera gratuita y normalmente tiene una duración de un año.

El presidente representa a la comunidad en todos los asuntos, tanto dentro como fuera de los tribunales. Preside las juntas y tiene la facultad de solicitar formalmente a los vecinos que cesen en su conducta molesta. Sin embargo, no puede tomar decisiones por sí solo, excepto en casos de urgencia, como una avería en una tubería, en cuyo caso deberá informar a la junta de forma inmediata.

Además, el presidente desempeña las funciones de secretario y administrador, a menos que los estatutos o un acuerdo mayoritario de la junta establezcan cargos separados.

También se pueden nombrar uno o varios vicepresidentes para que lo sustituyan en caso de ausencia o incapacidad.

Para evitar problemas en relación con los compromisos que el presidente pueda asumir en nombre de todos ante terceros, es recomendable que cada vez que surja un asunto importante, la junta establezca por escrito la autorización correspondiente.

EL ADMINISTRADOR RINDE CUENTAS 

El cargo de administrador puede ser desempeñado por un propietario elegido por la junta o por un administrador de fincas profesional y remunerado. El administrador tiene la obligación de:

Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y advertir a aquellos que lo perturben.

Encargarse del buen estado de la finca y llevar a cabo las obras acordadas, así como atender las reparaciones urgentes.

Preparar el plan de gastos anual y proponer los medios para afrontarlo.

Custodiar la documentación de la comunidad y mantenerla disponible.

Ejercer de secretario, si se le ha asignado esta tarea, como es frecuente.

Gestionar con el presidente las convocatorias a la junta y la elaboración de las actas.

Un buen administrador puede lograr ahorros a la comunidad, también en la gestión de grandes obras, negociación de contratos de servicios, suministros, seguros y mantenimientos, etc. Si de su actuación se derivan daños, la comunidad podrá pedirle responsabilidades. Cómo cambiar al administrador de la comunidad.

EL SECRETARIO SE OCUPA DEL PAPELEO

El secretario redacta las notificaciones, las citaciones y las actas, y custodia los documentos. Además, debe expedir, a petición de los vecinos que vayan a vender su vivienda y en el plazo de siete días naturales, un certificado que aclare si están al corriente del pago de las cuotas o no. Es frecuente que el administrador ejerza igualmente las funciones de secretario.