Precauciones a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler

La OCU ( (Organización de Consumidores y Usuarios) asegura que cada año recibe miles de consultas relacionadas con alquileres, y que la mayoría de los problemas que surgen con los propietarios al habitar una vivienda podrían evitarse. Por ello, la entidad aconseja ser cauteloso antes de firmar el contrato y ocupar el piso.

PRECAUCIONES AL FIRMAR UN CONTRATO DE ALQUILER 

Para evitar posibles desacuerdos futuros entre el inquilino y el arrendador la OCU recomienda corregir y aclarar ciertos aspectos básicos antes de firmar el contrato. Una vez que se firma el acuerdo, se entrega la fianza y se realiza la mudanza, cualquier cambio en el contrato o problema con la situación del inmueble y sus instalaciones se vuelve más difícil o costoso de resolver.

Otro aspecto que la Organización destaca es revisar detenidamente el contrato de alquiler, especialmente ahora que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar reglas distintas a las previstas por defecto. Muchos inquilinos se dan cuenta demasiado tarde de que lo que establece su contrato difiere de lo que dice la ley.

Por ejemplo, se debe prestar atención al reparto de gastos. La regla general es que el arrendador debe pagar los gastos de comunidad y los impuestos, pero se puede pactar lo contrario.

También hay que fijarse en el sistema establecido en el contrato para la actualización de la renta cada año. Si el contrato no menciona nada al respecto, no se actualizará automáticamente. La mayoría de los contratos vinculan las subidas con el IPC, pero existen reglas especiales de actualización para 2023 (máximo el 2% salvo pacto con arrendadores pequeños) y para 2024 (máximo 3%). Para 2025, aún se está pendiente de la aprobación de un nuevo sistema de actualización de rentas.

La OCU ofrece un modelo de contrato de alquiler equilibrado en cuanto a las obligaciones de ambas partes, con posibilidades de adaptación a la voluntad de las partes. Asimismo aconseja que "si se encuentra algo extraño en el contrato o no estás de acuerdo con alguna cláusula, no lo firmes. Solicita que se modifique o elimine".

Por otro lado es conveniente verificar de forma minuciosa la situación del inmueble. "Nunca entregues dinero sin visitar el piso y comprobar que estás hablando directamente con el propietario o su agencia", sugiere la organización.

Muchos problemas y disputas en los alquileres provienen del mal estado del piso o de alguna de sus instalaciones y electrodomésticos, los cuales deben ser comprobados por el inquilino "si detectas algún problema, solicita al arrendador o a la agencia que lo solucionen antes de firmar el contrato; tomarte tu tiempo durante la primera visita sin temor a parecer exigente para poder verificar todo y señalar cualquier problema que observes".

En algunas ciudades donde la oferta de alquileres a precios asequibles es escasa, pueden apresurarte para que te decidas y entregues una señal. "No te dejes llevar por las prisas" - aconseja la organización - " a veces, también es útil llevar a alguien que no vaya a vivir allí contigo durante la visita y que no tenga reparos en señalar los defectos que encuentre".

Aunque en la primera visita no se puede comprobar el perfecto funcionamiento de todos y cada uno de los grifos, cisternas, electrodomésticos, puertas, cajones, etc.,  es recomendable, dice la OCU "intentar probar la mayor cantidad posible de elementos, incluyendo ventanas, calefacción o aire acondicionado. En ese momento, el arrendador o la agencia estarán dispuestos, en la mayoría de los casos, a hacer las reparaciones necesarias para cerrar el alquiler".

No obstante, desde la organización aseguran que "lo mejor es incluir un inventario detallado de todos los elementos existentes y dejar constancia de su estado de conservación, ya que una vez que se haya pagado el primer mes de alquiler y la fianza, es probable que nadie quiera hacerse cargo de los problemas".

Importante: desde el 26 de mayo de 2023 está prohibido cobrar al inquilino la comisión de la agencia.

Las reglas sobre la responsabilidad de las reparaciones en las casas alquiladas son más o menos claras; la regla básica es que el arrendador se compromete a entregar una vivienda en buen estado de habitabilidad y a mantenerla en buen estado de conservación durante el alquiler.

Por su parte, el inquilino es responsable de las pequeñas reparaciones relacionadas con el uso ordinario de la vivienda y sus instalaciones, así como de los daños causados por él mismo o por los ocupantes de la vivienda.

En el caso de los electrodomésticos, pueden surgir dudas: al principio deben funcionar correctamente y la responsabilidad recae en el arrendador. Si surge una avería más adelante, hay que distinguir si es una pequeña reparación relacionada con el uso normal (responsabilidad del inquilino) o si es un problema de obsolescencia del aparato, en cuyo caso el arrendador debe repararlo o sustituirlo.

Se recomienda contratar un seguro de hogar para inquilinos que cubra la responsabilidad civil, con el objetivo de evitar gastos enormes. "Muchas personas no lo consideran, pero es fundamental. Por ejemplo, un inquilino fue condenado a pagar alrededor de 60.000 euros a su arrendadora y al negocio del piso de abajo debido a un incendio provocado por las hijas de su pareja que fumaban en la habitación. También es común que se responsabilice al inquilino por daños causados por inundaciones. Vale la pena estar asegurado, y las primas suelen ser asequibles".

Como última recomendación, la OCU aconseja "confiar en tu instinto. Si desde el principio el propietario no te genera confianza y quieres evitar preocupaciones cuando surjan problemas, busca otra vivienda. Puedes poner a prueba la buena fe del arrendador al proponer cambios o mejoras antes de alquilar para ver cómo reacciona".